Stratégie en fonction de l’age

startégie en fonction de l'ageAu risque de me répéter, un investissement immobilier ne doit pas se prendre à la légère. Et à l’instar des médicaments, ce qui est prescrit pour un tiers n’est pas valable pour un autre. Du coup, même si votre ami, votre voisin ou même un membre de votre famille a eu une bonne (ou mauvaise) expérience en investissant dans un bien locatif, cela ne signifie pas que vous aurez forcément le même destin ! Donc attention au mimétisme ou à la pale copie, cela peut vous jouer des tours !!!

A mon sens, il est possible en fonction de 2 paramètres qui me paraissent fondamentaux de dresser un profil et donc une stratégie d’investissement. Après, cela reste du macroscopique car à tout profil sa particularité.

De même, dans un de mes précédents articles, je faisais part des différents type d’investissement en fonction de ses aspirations, je pense que la stratégie d’investissement repose sur 2 fondamentaux : l’âge et le patrimoine existant. Après tout, je ne fais que décoder sommairement ce que les banquiers font avec leur barème pour nous classer dans telle ou telle colonne (à potentiel, bon client, à risques, etc.). Je vous propose donc ma vision simplifiée en termes de stratégie à adopter.

 

  < 35 De 35 à 50 >50
Peu de patrimoine

(peu d’épargne <10k€ et pas de bien mobilier ou immobilier)

C’est la situation de la majorité des personnes se trouvant dans cette tranche d’âge.

Cela ne choque pas plus que ça les banquiers et pour l’achat d’une résidence principale pas de problème, à condition que les revenus issus de l’activité professionnelle suivent.

Dans le cas d’un investissement locatif, il faut sortir les pagaies ou avoir anticipé les objections (arrivez blindé quoi). Mais ce n’est pas impossible, difficile mais pas impossible.

Maximisez la durée de prêt, généralement entre 20 et 25 ans et commencer par un investissement peu onéreux quitte à faire de la rénovation ou misez sur un quartier peu recherché (cela vous mettra le pied à l’étrier pour la suite).

La situation est un peu plus problématique pour un banquier.

A moins d’avoir une situation professionnelle qui permettent d’engranger un bon niveau de cash chaque mois et d’avoir de sérieux arguments permettant d’expliquer un manque d’épargne, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif, je n’ai bien peur que le projet n’aboutisse pas.

Vous ajoutez à cela une famille « à nourrir » et là vous faites définitivement fuir le banquier !

Mission impossible !

Ou en tout cas, je ne vois pas comment faire pour convaincre un banquier. D’ailleurs si vous êtes le contre exemple de ce que je viens d’écrire, je souhaiterai volontiers échanger avec vous !

Patrimoine intermédiaire (épargne située entre 10k€ et 50 k€)

ou

Acquisition immo. (investissement ou résidence principale)

Vous avez du potentiel ! Il reste à creuser et consolider votre projet, et c’est là que vous avez votre coup à jouer : préparer vos arguments et imposez votre vision (si vous souhaitez devenir un investisseur et que vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, ne vous laissez pas embarquer dans le discours consistant à vous faire comprendre que l’acquisition de votre résidence principale est le début de l’aventure, cf. article sur l’achat de sa résidence principale).

Compte tenu de votre « jeune âge », visez le maximum de durée d’emprunt même si l’on vous accordera vraisemblablement plus facilement un emprunt pour une durée de 20 ans. Cela vous permettra de rempiler rapidement pour un autre investissement et pourquoi pas achetez votre résidence principale si cela n’est fait !

Normalement, en fonction de ce que vous souhaitez faire et dans quoi vous souhaitez investir, ça passe !

Tout dépendra de votre situation familiale et professionnelle.

Si votre dossier est blindé et que vous savez où vous allez, optez pour une durée de prêt allant jusqu’à 20 ans maximum voire 15 ans max pour ceux s’approchant des 50 ans (tout dépend de votre patrimoine et des simulations effectuées avec votre banquier. Il ne faudrait pas que cela vous empêche de vivre par ailleurs !).

En tout état de cause, choisissez un bien qui vous permet de la rentabilité (évitez les risques !).

La situation est un peu délicate mais tout dépend de la finalité de l’acquisition.

En maximisant l’apport et en se positionnant sur un bien que vous pourrez rembourser « facilement » (autofinancement du bien ou capacité d’épargne suffisante) pas de soucis.

Il ne faut surtout pas se lancer dans un projet compliqué car risquerait d’effrayer les banquiers.

C’est un peu cruel à dire, mais à partir d’un certain âge, si on ne montre pas ses pépettes (situation professionnelle ou épargne) et bien on ne peut pas faire grand-chose… Et c’est bien dommage !

Bon patrimoine (>50 k€ + acquisition(s) immo. (résidence principale et/ou investissements locatifs) Vous êtes un oiseau rare ! Le client qu’il faut réussir à capter pour un banquier car avec un énorme potentiel pour les années à venir !

Dans cette situation, aucun souci pour investir. Il faut juste que cela tienne la route. Sinon, j’ai envi de vous dire que vous pouvez faire presque que tout ce que vous souhaitez.

Vous pouvez emprunter sur la durée que vous souhaitez (à condition de tomber sur un banquier qui a l’esprit ouvert).

En prenant en compte l’âge, il vaut mieux opter pour une stratégie à long terme, soit une durée de remboursement entre 20 et 25 ans (sauf si vous souhaitez vivre de vos rentes le plus tôt possible, mais cela entraine une sacrée capacité de remboursement durant toute la durée de remboursement du ou des prêts, mais ca c’est une autre histoire).

On est dans une configuration assez classique pour un banquier. Situation rassurante et confortable pour lui.

Pas de soucis pour emprunter. Ce que peut vous imposer votre banquier est la durée du prêt (en fonction de votre âge au moment de l’acquisition). En même temps, à mon avis, dans cette tranche d’âge cela ne vaut pas le coup d’investir sur une durée de plus de 20 ans.

Restez sur du 10-20 ans (plus on se rapproche de la cinquantaine et plus le prêt devrait être court, inversement pour ceux qui sont plus proches des 35 ans).

Pour les plus jeunes, cela permet de préparer en douceur son complément de revenu sans impacter sa qualité de vie actuelle. Pour les plus âgés, le patrimoine est déjà présent, il faut juste le booster, cela passe par un effort (ou pas d’ailleurs) un peu plus important que les plus jeunes mais moins long.

Si vous êtes rompu aux investissements aucun souci, votre banque vous connait et vous suivra sur le montant, peut-être moins sur la durée si vous souhaitez dépasser les 10-15 ans (à voir).

Pour les novices, il est certain qu’une durée au delà de 10 ans risque de ne pas être validé à moins de faire un sacré apport (et oui les banquiers se soucient du remboursement et les assurances sont assez frileuses dès qu’un prêt n’est pas échu passé 60 ans…). Ne serait-ce que pour vous, car si vous souhaitez investir c’est bien pour avoir un petit complément de revenus en attendant votre succession. Autant que le prêt soit le plus court possible si vous avez la capacité financière ! Cependant, il y a toujours des montages possibles, même si je ne le conseille pas : si vous avez des capitaux disponibles les bloquer sur un des produits de votre banque en garantie, par exemple).

 

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