Comment saisir une opportunité en immobilier ?

saisir opportuniteJe ne sais pas si je dois m’attirer tous les lauriers (Monsieur vous dira que non, moi, je vous dirai quand même une bonne partie), mais le résultat est le même : Monsieur a investit dans un bien immobilier afin de le mettre en location et en tirer des revenus.

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Je peux vous dire que quand on est motivé et que l’on fait un minimum de préparation en amont, cela peut aller très vite. Dans son cas, 1 semaine et quelques jours entre le jour où je lui dis : «Ecoute, ça ne coûte rien de regarder les annonces dans les agences » et le lancement des démarches d’achat !

Comment Monsieur a trouvé son opportunité ?

Pour que vous compreniez le contexte, nous étions en vacances dans la région natale de Monsieur, qui compte parmi l’une des plus importantes villes étudiantes de France. N’ayant jamais caché mon attirance pour ce qui a attrait à l’immobilier (avec l’achat de mes 2 précédentes résidences principales et mon envie d’investir à nouveau), nous avions déjà eu de nombreuses conversations à ce sujet.

C’est lors de ces conversations qu’il m’a indiqué avoir déjà songé à investir dans un bien mais sans idée précise de l’attendue (y vivre, le louer, quelle localisation, …). Bref, ce projet était tout ce qu’il y avait de plus abstrait et surtout lointain !

Ni une, ni deux, profitant de nos vacances, qu’est ce que cela nous coûtait de (juste) jeter un œil pour nous faire une idée (je vous rassure, j’avais de mon côté réfléchit au sujet et organiser l’offensive en mettant en place un calcul de rentabilité en fonction des loyers que j’avais pu observer, fais des simulations, …).

Nous savions trois choses : la cible : les étudiants, le lieu : proche fac, le type de location : meublé.

Forts de ces éléments et toujours « juste pour voir », nous nous sommes mis à faire du lèche-vitrine une fin d’après-midi devant les agences immobiliers, dans le quartier qui nous intéressait le plus, jusqu’à ce que nous tombions sur une agence ouverte. « On peut entrer, demander des renseignements sur le marché et voir ce qui se fait concrètement. », je vous laisse deviner qui a pu prononcer cette phrase (complètement) désintéressée.
La jeune personne qui nous a renseignés a été particulièrement charmante et patiente, pourtant vue notre « dégaine » (je vous rappelle que nous étions en vacances), elle aurait très bien pu nous snober comme l’a d’ailleurs fait l’un de ses collègues qui a du s’en mordre les doigts par la suite (ne jamais négliger l’adage « l’habit ne fait pas le moine »).
Une fois le projet exposé de manière clair (je vous le répète, arrivé préparé ! C’est important, cela rassure vos interlocuteurs de savoir qu’ils ont en face d’eux quelqu’un qui sait ce qu’il veut), les recherches pouvaient débuter.

Dans l’absolu, Monsieur cherchait 1 ou 2 studios, voire 1 T3 pour de la colocation (plan bis).

Cependant, en faisant mes petits calculs et recherches, avec le prix des biens sur le marché à ce moment, un achat à tout prix n’était pas forcément rentable. Il fallait trouver le ou les biens permettant de ne pas perdre de sous voire d’en gagner !

Soyons pratico-pratique, cela parle mieux avec des chiffres. Dans le cas des studios, nous étions entre 70-75 k€, les T3 entre 130-140 k€. Pas « top-top » quand les loyers ne dépassent généralement pas 450 €/mois pour un studio et surement pas plus de 800€/mois pour un T3 ! L’équation n’était pas impossible mais assez compliquée à résoudre en si peu de temps (n’oublions pas que cela se joue sur quelques jours) et si achat il devait y avoir, cela devait se faire avant notre départ de la région (à l’époque nous vivions à plusieurs milliers de kilomètres).

Nous avons visité 3 studios, 2 T3 et écarté par mal de biens sans même les avoir vu (d’où l’intérêt de savoir ce que l’on veut et surtout ce que l’on ne veut pas), jusqu’au jour où notre agent nous annonce que le prix d’un T4 vient de baisser. Selon ses dires, il y aurait des travaux car ce sont 3 petites chambres qu’il faudrait transformer pour en faire 2.

En fait, le bien se situait dans une résidence sécurisée, récente, avec concierge, piscine et avait 2 places de parking. Le prix tout à fait correct était équivalent à celui d’un T3 (145 k€). En rentrant dans l’appartement, c’est l’évidence : OK ce n’est pas super grand mais qu’est ce que c’est fonctionnel !

D’accord, 3 petites chambres (9-10m²) mais chacune avec placards intégrés et cerise sur le gâteau : 1 chambre à sa propre salle d’eau. Les 2 autres se partagent une salle de bains.

Comment M. a pu saisir une opportunité ?

Réflexion avec Monsieur : Pourquoi faire des travaux ? A la base, si colocation il devait y avoir cela ne devait pas dépasser 2 colocataires, mais l’occasion présente était trop bonne. EXIT les studios ! Pour le prix de 2 studios ou d’1 T3, Monsieur pouvait avoir un T4, bien situé et avec d’excellentes prestations.

Dans ces cas là, il ne faut trop se poser de questions. Nous étions la 2e visite suite à la baisse de prix, nous avons été la dernière ! Retour à l’agence où Monsieur a fait une offre au prix demandé par le vendeur (quand une affaire est bonne, rien ne sert de tirer sur la corde. Ne dit-on pas que le mieux est l’ennemi du bien ?). Ceux qui nous ont précédé, ont, quant à eux voulu réfléchir, quand ils se sont manifestés afin de faire une offre, il était trop tard (dommage pour eux, tant mieux pour Monsieur).

En résumé, en quelques jours, Monsieur a su saisir l’opportunité qui s’offrait à lui et est donc devenu l’heureux propriétaire d’un bien immobilier. Le risque vous allez me dire est de se précipiter et faire une bêtise. Dans ce cas, où se situait-elle, je vous le demande ? Tous les voyants étaient au vert : emplacement, recyclage, prix, rentabilité. Avec ce bien tout est possible, voila pourquoi le choix a été rapide mais pas irréfléchi. Nous avons choisi de commencer par le louer meublé et avons trouvé preneur.

Tout cela pour vous faire comprendre, que quand vous vous sentez prêt : foncez et ne pas figez sur une seule et même idée. Sachez ouvrir esprit et faites évoluer votre vision pour ne pas laisser passer une belle affaire !

Pour aller plus loin

Voyez comment mon éditeur a su lui aussi saisir une opportunité en investissant dans ce T3 à Fort de France

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