Ça y est, le temps de la réflexion est passé, la phase de prospection et de connaissance du marché est bien entamée, vous êtes dans les « starting-blocks » pour les visites. Bonne nouvelle ! Cependant, soyez vigilants car c’est la phase la plus grisante du processus d’investissement. Là, où nous, humains, sommes les plus fragiles.

Durant cette phase, il est primordial de garder à l’esprit et de se répéter qu’un investisseur doit, s’il veut durer et éviter la « banqueroute », garder son sang-froid et ne pas céder à (toutes) ses émotions.

Piège n°1 : Acheter pour soi

Le 1e piège dans lequel vous ne devez pas tomber est : Ne pas acheter pour soi, sauf si cela fait partie d’un projet de vie.

Si vous avez fait les choses dans l’ordre, vous savez exactement ce que vous cherchez et surtout pour qui vous le cherchez (studio pour étudiant, appartement pour jeune couple, maison dans ville balnéaire, …). Jusqu’à preuve du contraire, ce ne sont donc pas vos désirs, ni vos habitudes de vie qui doivent prendre le pas. De grâce, NE VOUS PROJETEZ PAS dans les biens que vous visitez car vous si vous visez la cible étudiants, par exemple, au lieu d’investir dans un studio, vous avez de fortes chances d’acheter un T2 ! La déception vous guette en découvrant l’ingratitude des étudiants, qui ne se précipitent pas pour visiter et louer votre super appartement. En effet, ce type de cible n’a d’une part généralement pas les moyens de s’offrir un logement de plus de 20m², mais surtout vous, investisseur, rognez fortement sur la rentabilité que vous visiez.

Piège n°2 : Penser qu’à la rentabilité

A contrario, ne pensez pas qu’à la rentabilité. Même si cela reste l’un des critères majeurs pour un investisseur, il ne faut pas que cela devienne une obsession. Sinon, autant vous renommer « Marchand de sommeil ». Or, à mes yeux, un investisseur est tout sauf quelqu’un qui profite de la détresse des uns pour s’enrichir et souvent de manière illégale. Sans aller à cet extrême, la course à la rentabilité peut vous amener à faire des choix peu stratégiques sous prétexte que le prix d’achat est bas ou que les charges sont très peu élevées. Pour ne pas vous tromper, pensez au « recyclage » de votre bien. Est-il possible dans quelques années de changer de concept facilement (vide->meublé, saisonnier->vide, par exemple) ? Si pour une raison ou pour une autre vous deviez vous séparer de ce bien, se vendra-t-il rapidement à un prix correct ?

Piège n°3 : Agir dans la précipitation

Autre chose à garder à l’esprit : n’agissez pas dans la précipitation mais par contre sachez être réactif si nécessaire. Je vais vous illustrer mes propos avec 2 anecdotes pour que vous puissiez voir la différence.

Précipitation : Il y a quelques années, je discute avec une petite dame fort sympathique, qui au détour d’une conversation m’annonce qu’elle vend un studio meublé en région parisienne dans une résidence récente et que niveau rentabilité c’est vraiment très intéressant, sans avoir à gérer quoique ce soit. Le prix est correct, le quartier semble sympa, ni une ni deux, je visite. C’est une résidence hôtelière… bon pourquoi pas ? Je fais une offre car le bien répond aux critères de prix, de lieu que je cherche et puis la gestion est prise en charge ; sans oublier qu’il ne faut pas que l’affaire me passe sous le nez car il y a déjà des amis de la petite dame qui ont déjà visité juste avant moi !

CARTON ROUGE : je suis prise en flagrant délit de précipitation ! Pourquoi ? Parce que je ne savais pas de quoi il s’agissait et pourtant maintenant, je suis la 1e à vous dire que ce n’est pas mon truc les résidences hôtelières ou de services (car il s’agissait d’une résidence hôtelière d’affaires). Je dois mon salut aux amis de la petite dame qui ont fait une offre meilleure que la mienne. OUF ! J’ai eu chaud sur ce coup là !

Piège n°4 : Ne pas être assez réactif

Réactivité : Lors de la recherche d’un investissement locatif pour Monsieur (je vous raconterai cette histoire dans un prochain article), après quelques visites infructueuses et après avoir obtenu la sympathie de l’agent immobilier qui s’occupait de notre recherche, cette dernière nous oriente vers un bien qui ne correspondait pas au concept de départ mais s’en approchait (en fait, c’était notre concept bis). Le prix du bien venait de baisser, donc pouvait nous convenir. Hop ! On part pour une visite. Nous étions les 2nd à le voir depuis l’évolution de prix. Figurez-vous qu’à la fin de la visite, Monsieur faisait une offre au prix demandé par le vendeur. Pourquoi n’est ce pas de la précipitation ? Parce que nous connaissions le marché, les prix, le projet que nous voulions pouvait se faire avec quelques modifications de concept et, surtout le recyclage est assez facile. Nous étions face à une bonne affaire, c’est assez rare pour ne pas la laisser passer. Le lendemain, lors d’une contre-visite (réactifs mais pas fous non plus), l’agent nous apprend que les 1ers visiteurs se sont manifestés pour faire une offre juste quelques heures après nous. Dommage, trop tard !

Distinguez-vous la différence entre précipitation et réactivité ? Le 1e est un peu sauter sans filet, en ne faisant pas le travail de recherche nécessaire, le 2nd c’est sauter en toute sécurité et surtout pouvoir apprécier  le confort qu’un bon travail de préparation procure.

Piège n°5 : Ne pas être assez ouvert d’esprit

Cette dernière anecdote m’amène à vous délivrer ce conseil : ne soyez pas « fermé », sachez faire évoluer vos idées. Sans cette façon d’être, Monsieur, n’aurait jamais visité son acquisition et serait sans doute passé à côté d’un bien très intéressant. Ok, le concept de départ a évolué
mais au final, cela a débouché sur une très bonne affaire. Attention, j’attire votre attention sur la différence entre faire évoluer et changer complètement de projet ! Il ne faut pas perdre ses objectifs de vue, c’est important !

Piège n°6 : Agir sous le coup d’une déception

Dernière chose, vous allez visiter plusieurs biens jusqu’au jour où vous ferez une offre d’achat, qui, gardez-le en tête, pourra être refusée. Ce n’est pas pour autant qu’il faut arrêter de négocier, au contraire. [emaillocker]Votre objectif est d’investir donc d’acheter au meilleur prix et pas au prix fort ! Cependant, l’un des risques est de se « rabattre » sur un autre bien par dépit. N’agissez pas sous le coup de la déception. Vous avez de fortes chances de vous tromper.

Je pense qu’avec toutes ces recommandations, vous êtes sur de bons rails pour vous lancer dans votre quête.[/emaillocker]

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