Je ne vais pas vous faire rêver et vous faire croire que l’investissement immobilier m’est tombé dessus comme ça, par hasard. En fait, comme bon nombre de personne, le moteur a été l’achat de ma résidence principale.

J’ai toujours voulu acheter ma résidence principale

Il me semble que cette « lubie » d’achat remonte à mes années étudiantes, où, sans doute pour m’encourager à en finir au plus vite avec les études, je regardais les annonces immobilières. J’avoue que c’était également un excellent moyen de me motiver à faire un minimum d’économies (le bon vieux coup de la carotte face à l’âne que j’étais ! ?).

Ce désir de résidence principale ne m’a jamais quitté jusqu’au jour où du haut de mes 28 ans, j’ai décidé de franchir le pas : l’achat de mon 1e appartement (mon appart de jeune fille comme j’aime à l’appeler !). Un T2 de 57m² au 3e étage sans ascenseur, sans vis-à-vis, pas trop cher.

En fait, il réunissait les critères que je m’étais fixés. J’ai donc cassé ma tirelire et utilisé une grande partie de mes économies afin d’avoir un prêt qui ne plombe pas mon budget (~400€/m sur 15 ans). Le reste des économies serait pour la réalisation des petits travaux de personnalisation : refaire une cuisine à mon goût, repeindre la totalité de l’appartement, décorer, …

J’étais toute contente de mon chez moi, à mon goût, même si l’expérience n’a pas été de tout repos (les travaux ont été réalisés par mon père et moi). Cet appartement était devenu mon BEBE ! J’étais satisfaite car j’avais réalisé un bon investissement. J’étais propriétaire !

Et voilà que je dois quitter ma résidence principale…

Sauf (et oui, il y a toujours un rebondissement dans une histoire où tout va bien !) qu’au bout d’un an et demi, pour raison professionnelle, j’ai du déménagé dans une autre région.

« Oh non !!! Que vais-je faire de mon BEBE ?» 

Le vendre ? Impensable ! En plus du caractère sentimental, je perdrai forcément de l’argent compte tenu des travaux réalisés.

Le louer ? Oui mais comment ?

1ère option : louer en vide

2ème option : louer en meublé

« Ah tiens ! Pourquoi pas ? Même si j’ai du mal à imaginer un étranger chez moi, je n’aurai pas l’impression de trahir et d’abandonner tout ce j’ai façonné ».

En plus, c’est exactement ce que je visais comme mode de location le temps de m’installer dans ma nouvelle région. Parce que, tenez-vous bien, mon nouvel objectif de l’époque était d’acquérir ma nouvelle résidence principale !!!

Je me donnais 1 an et demi, histoire de me refaire une santé financière. Et c’est exactement ce que j’ai fait !

Comme pour le 1er appartement, j’ai cassé ma tirelire pour constituer mon apport (merci les parents également) et faire quelques travaux d’amélioration. C’est au moment de discuter avec le banquier de mon nouveau prêt que je me suis rendue compte de l’importance de mon 1er achat immobilier : les loyers que me rapportait la location meublée rentraient dans mes revenus. Super nouvelle ! Je pouvais emprunter un peu plus que prévu.

Et c’est à ce moment que le banquier m’aide à comprendre qu’une résidence principale n’est pas un réel investissement

Ma curiosité était à son paroxysme ; du coup, forte de ma motivation et galvaniser par les perspectives offertes, je demandais naïvement à mon banquier :

Moi : « Si je souhaite acquérir dans les prochains mois un autre bien pour du locatif, combien pourrai-je emprunter ? ».

Et là, la réponse fut étonnamment décevante :

Le banquier : « Mademoiselle, à la suite de l’acquisition de votre résidence principale, votre niveau d’endettement ne vous permettra plus d’effectuer un autre achat immobilier. »

Moi : « Ah bon ? Mais avec le bien que j’achèterai, je générerai des loyers qui rentreront dans mes revenus… »

Le banquier :« Cela ne fonctionnement pas exactement comme cela. Potentiellement, le bien que vous souhaitez acquérir se louera, mais nous n’en avons aucune certitude. Dans le cas de votre 1e bien mis en location, nous avons pu nous rendre compte qu’effectivement il était loué sur la durée et générait des revenus réguliers. Nous ne prendrons pas de risque avec un nouveau bien locatif surtout avec le niveau d’endettement que vous aurez avec l’acquisition de votre résidence principale. Dans l’autre sens (il faut comprendre, d’abord investissement locatif avec loyers réguliers perçus, puis achat de la résidence principale), normalement pas de problème. Le dossier passerait sans doute ».

C’est lors de cet échange que j’ai perçu les subtilités de l’investissement « immobilier » au sens de l’investisseur pur et dur. Un investisseur acquière des biens pour que ces derniers augmentent sa capacité financière et ainsi son patrimoine financier (effet levier). A terme, ses investissements génèrent des rentes ; c’est ce que j’appelle [emaillocker]: Investissement Immobilier Financier.

A contrario, Monsieur et Madame Tout le monde, achètent leur résidence principale pour y vivre et économiser des loyers versés à perte. Ils se constituent ainsi un patrimoine familial, qui lui, ne génèrera pas d’entrées d’argent (pas de rentes) ; c’est ce que j’appelle Investissement Immobilier Personnel. Généralement, il n’y a qu’un investissement (la résidence principale), voire deux (la résidence secondaire), mais rarement plus.

La différence entre les deux types d’investissement ne saute pas yeux, surtout lorsque comme moi, les débuts sont timides. Il faut avant tout savoir quelles sont vos aspirations dans le domaine de l’investissement car les deux ne sont pas toujours compatibles.

C’est pour cette raison que pour moi, l’achat de sa résidence principale n’est pas un réel investissement au sens de l’Investisseur « pur et dur » qui se lance dans l’Investissement Immobilier Financier.[/emaillocker]

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