Pourquoi les dispositifs type Pinel, résidences étudiantes, seniors ne sont pas des investissements ?

Dispositif pinel, résidence étudianteAttention ! Cet article peut heurter la sensibilité d’une partie de la population. Ceci dit, mes réflexions n’engagent que moi et n’ont pas vocation à être des règles. Cependant, je tiens à partager mon avis et ainsi faire la différence entre des produits financiers immobiliers et de l’investissement immobilier financier. Présentation Audrey Belrose

En effet, l’investissement immobilier financier tel que je le conçois n’a rien à voir avec les différents dispositifs tels Scellier, Pinel ou résidence étudiante, résidence sénior qui à mes yeux s’apparentent davantage à des produits financiers spécialisés dans le domaine immobilier. Je peux tout de même comprendre qu’une certaine confusion puisse exister pour un grand nombre de personnes.

Les dispositifs type Scellier, Duflot et Pinel

Voici mon explications hyper-simplifiées :

Dans le cas des Pinel, Scellier, etc., il est question d’acquérir un bien immobilier neuf dans des quartiers en construction ou en grande réfection, pour favoriser le financement de logements à loyer modéré (ce ne sont pas des HLM, néanmoins les futurs locataires devront avoir des ressources plafonnées). En contre partie de votre bonne action (bonne action qui arrange bien l’état soit dite en passant), l’Etat consent à une réduction d’impôts sur plusieurs années.
A premières vues, c’est intéressant : achat d’un bien neuf, réduction d’impôts. Sauf que :

  • Souvent le prix de vente du bien est surévalué (le geste fiscal est proportionnel au prix d’achat du bien. Du coup, tout le monde souhaiterait bien en profiter, non ?)
  • Il n’est pas possible de jouir de son bien comme on l’entend (loyer plafonné, pas de possibilité de louer à un descendant/ascendant, pas de possibilité de location meublée, par exemple).
  • Il subsiste un risque que l’appartement ne se loue pas (quartier en construction où généralement l’offre est bien au dessus de la demande).

Voici donc l’équation que je tire de ces dispositifs défiscalisés (Pinel, Duflot):

Qui dit prix d’achat élevé dit mensualités de prêt élevés :

Loyers (relativement) bas – mensualités de prêt élevés = pertes financières

De bons commerciaux vous diront que les pertes sont compensées par les réductions d’impôts.
J’ai beau retourner l’équation dans tous les sens, j’arrive toujours à la même conclusion :

« Si j’y vais, je perds à coups sûr de l’argent ».

loyers (relativement) bas – mensualités prêt élevés + réduction impôts = toujours pertes financières

Si ce genre de produits fonctionnent, c’est surement le fait de se dire que l’on paiera moins d’impôts. Sauf que payer moins d’impôts ne doit pas être un prétexte à faire une affaire que je qualifierai de « moyennement bonne voire pas bonne du tout ».

Les résidences étudiantes et résidences séniors

Dans le cas résidences estudiantines, ou résidences pour sénior on est à peu près dans le même mécanisme que les dispositifs précédents sauf qu’il s’agit de logements meublés gérés par une entité commerciale. Là où cela me dérange, c’est que « l’investisseur » (c’est-à-dire nous) est relégué à l’état de financeur (« faiseur de chèque »).

Pour le coup, pour ce type de produit, il n’y a qu’un prix d’achat et une rentabilité annoncée (à condition qu’il y ait un locataire). Le « propriétaire-investisseur » n’a pas de regard sur le montant du loyer, ni sur le locataire. On ne lui demande juste que de rembourser son prêt, d’encaisser les revenus prévus (rentabilité garantie parait-il), et accessoirement de payer les impôts correspondants. Tout cela aurait pu être rentable et même une super affaire, si l’équation n’était toujours la même :

« rente » allouée par entité commerciale gérante – mensualités de prêt – impôts liés aux revenus LMNP = pertes financières

Ce que je reproche à ce système est que la réelle rentabilité du mécanisme est engloutie par ces fameuses sociétés commerciales gérantes, qui pour le coup, s’en mettent « plein les poches ». Je crie au vrai faux bon investissement.

Oui mais si c’était si mauvais cela ne marcherait pas autant !

Vous allez me dire qu’à terme, ces biens reviennent pleinement au propriétaire, qu’au bout de X années, il n’y a plus d’obligations en termes de loyer, etc. Oui, mais durant ces X années, vous avez perdu de l’argent voire énormément d’argent, et vous risquez d’être bien dégouté de l’immobilier !

Peut-être que j’ai trop d’a priori et que je rate d’excellents produits d’investissement. Je prends le risque !

Quitte à investir dans l’immobilier, je préfère le faire pleinement : mettant les mains dans le « cambouis » et gérer les choses comme je l’entends –ie– ne serait-ce qu’acheter au juste prix, avoir la possibilité de choisir mes locataires, [emaillocker]le type de location (vide, meublé ou saisonnier), mais surtout pouvoir fixer mon loyer (même si maintenant avec la loi ALUR, les loyers sont plafonnés pour test à Paris et proche banlieue). Pour moi ce sont des choses vitales qui font que nous pouvons parler d’investissement immobilier.

Du coup, à vous de voir où vous vous situez : souscripteur immobilier ou investisseur immobilier ?[/emaillocker]

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3 thoughts on “Pourquoi les dispositifs type Pinel, résidences étudiantes, seniors ne sont pas des investissements ?

  1. Bonjour,

    Pour mon premier commentaire je vais être tout suite très virulent.

    «mes réflexions n’engagent que moi et n’ont pas vocation à être des règles» : ce n’est pas ce que laisse penser le titre ton article tout comme le « Je peux tout de même comprendre qu’une certaine confusion puisse exister pour un grand nombre de personnes.»

    Bref ce n’est QUE ton avis mais ceux qui ne le partagent pas sont en pleine confusion parce que forcément toi tu détiens la vérité vraie.
    Désolé mais c est toi qui fait une énorme confusion puisque tu ne fais PAS la différence entre gain/PERTE ET CASHFLOW.
    VISIBLEMENT TOUT CE QUE TU CONNAIS DE L’INVESTISSEMENT C’est CE QUE tu as retenu quand tu as mouillé ta culotte en lisant «Tout le monde mérite d’acheter mon bouquin, de suivre mes formations et de venir à mes séminaires» d’olivier zerbib
    tu déduis la mensualité de crédit en oubliant que la mensualité de crédit n’est pas une charge et que par conséquent la différence que tu obtiens ne peut en aucun cas être un gain ou une perte mais seulement un cashflow.
    En suivant ta définition il serait très simple de transformer ces non investissements en investissements puisqu’il suffit de réduire la mensualité du crédit pour avoir un résultat positif. Il suffit d’allonger la durée du crédit, de prendre un crédit in-fine ou d’acheter cash pour ne pas avoir du tout de mensualité de crédit !

    Pourquoi diantre ne pourrais-tu pas négocier en achetant un programme neuf ou en résidence de service ? Quelle donc cette loi méconnue qui l’interdit ? comme pour de l’ancien il «suffit» de trouver le bon vendeur. certes c’est plus facile dans de l’ancien vendu par des particuliers mais par exemple les queues de programmes sont assez facilement négociables …

    enfin Pour ta gouverne certains contribuables qui ont investit dans des périssol ont fait d’excellents investissements et se font actuellement dorer les roubignoles au soleil des bahamas

    • Bonjour Didier Fabrice,

      Je ne vais pas rentrer dans des débats techniques et stériles. Tu es sûrement plus aguerri que moi sur les notions d’investisseurs comme Cashflow, perte etc…
      Je n’ai jamais pris de cours de compta, ni suivi de séminaires, ni même lu le livre de ce Olivier zerbib
      D’ailleurs, ce blog ne rapporte que mes expériences pratiques qui ne se prend pas la tête avec tout ces notions analytiques…
      J’agis à l’instinct et pour le moment cela ne m’a pas trop réussi : mon conseiller en patrimoine me suis pour l’achat de mes 2 prochains biens.
      Pour ta gouverne j’ai déjà réalisé plus de 6 opérations immobilières (achat, revente) en moins de 5 ans et à moins de 35 ans… Pas mal pour une femme qui ne connait rien que ce qu’elle a soit disant lu ou vu dans des séminaires…
      Je ne vais pas te donner les chiffres exactes, tu n’es pas obligé de me croire sur parole, mais ce n’est pas pour les haineux masochistes comme toi que je partage mon humble expérience… C’est justement pour les jeunes femmes qui veulent se lancer dans l’investissement et qui ne veulent pas se laisser polluer par ces vendeurs de rêves ou ces haineux frustrés dont tu sembles faire parti (mais je ne connais pas assez)…
      Donc désolé, de ne pas être pas aussi précise que toi, mais mes opérations me rapportent toujours du positif à la fin de l’année, même si c’est 50 Euros/mois…
      J’ai jeté un rapide coup d’oeil sur ton blog, mais à part cracher sur les autres tu n’apportes pas beaucoup de retour d’expériences…
      Tu me rappelles un rappeur qui voulait du buzz sur les autres : MC Jean Gabin…
      J’espère que tu auras plus de succès que lui.
      En tout cas ton commentaire a eu le mérite de me faire ton pseudo-blog.

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