Louer en meublé ou en vide ? Mon tableau de synthèse

louer en meublé ou en videJe ne cesse de le répéter mais c’est un point essentiel pour un investisseur immobilier : « Il faut savoir où vous allez ! Quels sont vos objectifs ? ».

Lors de votre questionnement au sujet du « concept » de votre investissement immobilier, le choix du type de location a du apparaître : location vide ? Meublé ? Oui, mais longue durée ou saisonnier ?

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A mon sens, il n’y a ni mauvais ou bon type de location et comme je le répète (très) souvent, cela dépend de vos choix, préférences et aspirations. Du coup, le saisonnier sera parfait pour quelqu’un qui a beaucoup de temps, qui a le sens du service et qui aime le contact. Pour un autre, cela sera le pire investissement à réaliser. Ce dernier s’orientera davantage vers du vide : simple à gérer avec peu de sollicitations. Mise à part la disponibilité nécessaire, l’aspect financier n’est pas anodin dans le choix du type de location.

Dans le tableau ci-dessous, j’essaie de recenser les avantages et les inconvénients de chaque type de location. Je n’ai pas la prétention d’avoir LA vérité, cela n’est que le fruit de ma réflexion, d’autres auront surement une autre approche.

 

Vide Meublé longue durée Meublé saisonnier
Lieu d’achat + ++ +
Un peu partout du moment qu’il y a de la demande.

Prise de valeur aléatoire.

Généralement, grandes à villes moyennes. Intéressant pour la prise de valeur du bien. Principalement les lieux touristiques et depuis peu les grandes villes.

Peu de choix. Prise de valeur aléatoire pour les lieux touristiques (attention aux effets de mode), mais quasi garantie pour les grandes villes.

Prix ++ +/-
Cela dépend de ce que vous visez mais le périmètre étant plus large, il y a moyen de faire de bonnes affaires (zones résidentielles proches d’une grande ville par ex.) Qui dit grandes villes et zones attractives dit prix d’achat plus élevé. Cependant, dans les villes moyennes les prix d’achat restent corrects. Elevé voire très élevé.
Apport ++
Le strict minimum : frais d’agence, notaire, … Prévoir une enveloppe (apport perso) pour l’ameublement et la décoration du bien. Prévoir une somme +/- conséquente en fonction de la taille du bien et surtout du standing visé pour votre location.
Temps gestion/ Disponibilité ++
Peu de temps à consacrer du fait de la durée des baux Le turn-over peu être fréquent. Pensez également aux petits bobos du quotidien de votre locataire (fuite, électroménager en panne, …) Il faut être très disponible pour ce type de location (bien qu’il existe des solutions qui peuvent vous aider mais votre rentabilité ne sera plus la même).
Maintenance/

Entretien

+
Peu d’entretien.

Prévoir un rafraichissement tous les 5/6 ans.

Suivi et entretien régulier à effectuer. Nécessite de prévoir un budget et un peu de temps. Plus que jamais les lieux doivent être impeccables et souvent les exigences sont élevées (à moins de faire du low cost, cela peu être un concept).
Risques +
Risque lié au peu de visibilité sur l’évolution de votre bien (location longue durée). Possibilité de tomber sur un locataire indélicat (durée du bail de 3 ans défavorable). Peu. Néanmoins, risque de vacance plus fréquent entre 2 locataires. En ce qui concerne les locataires indélicats, moins élevé que pour le vide. Le taux de remplissage aléatoire est le plus gros risque dans ce genre de location. Tout dépend du lieu de la location. Le risque de ne pas louer existe bel et bien. De plus, la concurrence peut être féroce.
Rentabilité + ++
Faible à moyen. Tant que le prêt n’est pas remboursé, la rentabilité n’est pas terrible sauf cas exceptionnel. Les loyers sont plus élevés que pour un vide. C’est le type de location le plus rentable si vous avez un bon taux de remplissage.
Impôts + +/++
Elevés. 30% d’abattement forfaitaire. Régime réel peu intéressant sur le long terme. 50% d’abattement forfaitaire. Réel intéressant pour faire du déficit et faire en sorte que les revenus fonciers impactent peu vos impôts. Mêmes dispositions que pour le meublé classique excepté pour les meublés saisonniers de tourisme ou chambres d’hôtes, qui eux bénéficient de 71% d’abattement forfaitaire.

 

Chaque type de location à ses avantages et ses inconvénients. [emaillocker]En fonction de sa sensibilité et de ses objectifs, chacun se dirigera vers tel ou tel type de location. Pour ma part, le meublé longue durée me parait le meilleur compromis actuellement. Peut-être que dans quelques années, je changerai ou ajouterai un nouveau concept de location à mes biens.[/emaillocker]

Pour aller plus loin sur le thème de louer en meublé ou en vide

Si vous vous intéressé au location en meublé saisonnier, je vous conseille les articles location saisonnière du blog My Cat Is Rich. Vous trouverez pas mal d’astuces pour réussir en location saisonnière. Vous aurez aussi ce que l’auteur pense de la location en vide…

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2 thoughts on “Louer en meublé ou en vide ? Mon tableau de synthèse

  1. Grosse erreur : les locations meublées ne génèrent pas de revenus fonciers mais des BIC.

    Pour la location nue je ne vois pas sur quels critères tu te bases pour décréter que le régime réel n’est pas intéressant sur le long terme. Dès lors que les charges sont supérieures aux 30 % d’abattement du régime micro le régime réel est plus intéressant. De plus certains travaux sont considérés comme des charges déductibles..
    Le déficit foncier (ie issu de la location nue cf premier alinéa de mon commentaire) est en partie imputable sur le revenu global ce qui peut être très intéressant en cas de taux marginal d’imposition élevé (pas d’imputation sur le revenu global en LMNP)

    • Bonjour Didier Fabrice,

      Merci pour ta science infuse. Maintenant, la question est de savoir si tu mets en pratique tout ton savoir.
      Parce que pendant que la caravane passe, il y a beaucoup de chiens qui aboient…
      Moi, je ne possède pas le 10ème de ton savoir, j’agis avec du bon sens, en posant les maths et cela suffit pour construire un patrimoine interessant… L’optimisation fiscale est déléguée à mon comptable…

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