Les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier

étape achat bienÇa y est, vous êtes « dans le bain ». Vous avez enchaîné les visites avec plus ou moins de succès et arrive enfin CE BIEN qui correspond en tout point à votre projet (ou plutôt celui qui s’en rapproche le plus). Que va-t-il se passer ?

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1ere étape : La Négociation avec le vendeur

La négociation avec le vendeur passe nécessaire par la formulation d’une offre, à moins que vous tombiez sur une super « affaire », auquel cas n’hésitez pas à acheter au prix du vendeur (prenez exemple sur l’expérience de Monsieur – article précédent).
Dans un premier temps, et selon que vous passiez par une agence ou en direct avec le vendeur, la négociation peut être orale (cela permet de jauger le terrain). Par la suite, il est généralement demandé de rédiger une offre d’achat en indiquant entre autres les différents éléments de description du bien, d’état civil des parties, le prix que vous proposez pour l’acquisition du bien, ainsi que le délai de validité de votre offre. Cette dernière information est primordiale pour vous car sans cela, le vendeur pourrait être tenté de gagner du temps et ainsi faire « jouer la concurrence ». Un délai situé entre 3 et 8 jours parait tout à fait correct.
Attention, une offre d’achat n’aboutit pas forcément du 1er coup voire des fois n’aboutit pas tout court. C’est à ce moment, que vos talents de négociateur rentre en jeu.
A vous de voir jusqu’où :
vous souhaitez envoyer le vendeur dans ses retranchements tout en gardant en tête que vous n’êtes pas là pour jouer au « marchand de tapis » ;
vous êtes prêt à aller. Gardez en tête votre rendement et ne vous laissez pas happer par  le côté « pervers » de la négociation –ie – le « Je ne veux pas perdre » ou « Le bien ne va pas m’échapper, j’en fais une affaire perso », …

2e étape : Le Compromis de vente

Une fois que tout le monde (vendeur, acheteur et agence, s’il y en a une) s’est mis d’accord sur un prix d’achat/vente, vient le temps du compromis de vente. Même si cela n’est pas obligatoire, dans la quasi-totalité des cas, le compromis de vente est rédigé par un notaire. Et heureusement !
En effet, ce dernier se charge de recueillir un maximum d’éléments réglementaires et obligatoires (diagnostics, documents relatifs à la copropriété, …) et formalise dans le compromis tout ce qui a attrait à la vente du bien au niveau du vendeur et de l’acheteur. Ce document protège en quelque sorte les 2 parties.
Tout cela est primordial pour vous, car c’est seulement après avoir eu ces éléments en votre possession que vous pourrez juger si effectivement l’achat du bien est viable. Vous n’êtes pas à l’abri de découvrir dans un diagnostic que l’électricité n’est pas conforme, qu’il existe de l’amiante ou que la copropriété est en procédure impliquant des soucis juridiques futurs, et j’en passe. Ce n’est pas anodin s’il y a une période de rétractation à l’issue de la signature du compromis de vente. Donc, même si pour vous cela ressemble à une formalité, soyez vigilant ! Autant avoir toutes les cartes en main avant de prendre votre décision finale.
Vous avez 10 jours à partir de la date de signature du compromis pour vous rétracter. Passez ce délai, vous vous engagez à tout mettre en œuvre pour obtenir un financement auprès d’un établissement bancaire dans un délai précisé, auquel cas la vente est annulée (normalement ce genre de déboires ne devrait pas vous arriver si vous avez suivi toutes les étapes précédentes (cf. articles précédents)).
Généralement, lors de la signature, un acompte sur le prix de vente (entre 5 et 10%) ainsi qu’une avance sur frais d’acte vous seront demandés.

3e étape : L’Obtention de son financement

Cette étape n’est normalement qu’une formalité pour vous. En effet, en ayant réalisé votre état des lieux financiers, vous êtes déjà sans doute allé voir votre banque et même mieux, vous en avez vu plusieurs. Le laps de temps qui vous est donc accordé dans le compromis (2 à 3 mois dans la plupart des cas) pour obtenir de votre financement va donc vous servir à obtenir le meilleur taux de prêt possible.
Et c’est là, où « 1 euro » est « 1 euro » et où la loyauté que vous pourriez avoir envers votre banque n’a pas lieu d’être ! Après, chacun voit midi à sa porte, mais n’oubliez pas que cette étape est essentielle et conditionnera votre rendement pour de nombreuses années. Ne partez pas avec un handicap en vous tirant une balle dans le pied avant même d’avoir commencé ! Essayez de garder cette image en tête, quand, par paresse, vous préférerez rester dans votre banque malgré le taux médiocre qu’elle consentira à vous faire… « Après tout, cela ne représentera que quelques euros par mois (disons X€), ce n’est pas si grave ». Je vous arrête tout de suite ! Oui c’est grave !! D’une part, ce n’est pas l’état d’esprit d’un investisseur, et d’autre part, vous ne savez jamais ce que l’avenir vous réserve car X€ de rendement en moins à cause du prêt, Y€ d’augmentation des charges de copropriété à cause de travaux, hausse annuelle de la taxe foncière (et ça vous n’y échapperez pas), ne pourront pas nécessairement être compensés par une augmentation de loyer. Résultat des courses : LE RENDEMENT CHUTE !
Donc, ok, cela ne représente que quelques euros mais ce sera toujours ça en moins à sortir de votre poche si cela s’avérait nécessaire un de ces jours.

Une fois l’offre de prêt obtenue, il vous faut impérativement attendre 11 jours avant de l’accepter. Pas avant !

4e étape : La Signature de l’acte de vente

Il y a souvent un temps qui peut s’avérer parfois long pour le futur propriétaire entre l’acceptation de l’offre de prêt et la signature de l’acte de vente devant notaire. Ne vous en émouvez pas, mais sachez être persévérant en vous rappelant aux bons souvenirs du clerc de notaire qui traite votre dossier (qualité relationnelle à mettre en pratique !). De même, il faudra maintenir le contact avec la banque prêteuse, histoire que le déblocage de fonds puisse s’effectuer dans les plus brefs délais dès que vous aurez une date de signature chez le notaire.
Un bon allié reste [emaillocker]l’agence immobilière qui a tout intérêt à ce que l’affaire se conclut le plus vite possible car à la fin, il y a sa commission.
Pensez ce jour là, à vous munir de votre chéquier car il y aura toujours un prorata de charges de copropriété et de taxe foncière à rembourser au vendeur.

Voila, à l’issue de ce rendez-vous chez M. Le Notaire, vous pourrez enfin repartir avec les clés de votre bien ! MES FELICITATIONS ![/emaillocker]

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